L'industrie immobilière continue de faire face à des changements significatifs, et la tendance à la baisse des loyers médians depuis l'été 2023 en est une illustration marquante. Selon les données fournies par la société Apartment List, la baisse actuelle de 3,5% du loyer médian est la seconde plus importante, avec une chute de 3,7% observée entre septembre 2022 et janvier 2023, une période d'incertitude persistante sur le marché.
Avant la pandémie, la baisse moyenne du loyer durant la saison hivernale était de 1,8%. Cette baisse modérée était principalement influencée par un surplus de construction de nouveaux appartements et l'ajout d'inventaire d'unités d'habitation. Toutefois, les tendances actuelles montrent une dynamique différente, avec des facteurs tels que la résurgence de la demande d'appartements et l'augmentation significative de l'offre qui affectent le marché.
Carl Whitaker, Directeur principal de la Recherche et de l'Analyse chez RealPage, a souligné cet aspect dans une analyse récente : « Une croissance timide des loyers au début de 2024 peut sembler contre-intuitive compte tenu de la résurgence de la demande d'appartements au cours des 12 derniers mois. Mais il est important de rappeler que l'offre a également augmenté de manière substantielle pendant cette même période. En fait, le volume de la nouvelle offre a dépassé l'absorption et cette tendance devrait persister tout au long de 2024. Ainsi, la croissance des loyers devrait continuer à subir une pression à la baisse en raison des nouvelles livraisons d'appartements. »
Le Wall Street Journal a également partagé une perspective intéressante sur cette dynamique, en notant que les locataires aisés connaissent une baisse de leurs loyers, tandis que toutes les autres catégories de locataires voient leurs loyers continuer d'augmenter. Citant des données de Yardi, le journal a mentionné que « les loyers demandés dans les propriétés qui s'adressent aux locataires les plus riches ont baissé de 1% en décembre », sans inclure les "concessions" supplémentaires telles qu'un mois de loyer gratuit, qui sont incluses dans environ un tiers de toutes les annonces de location selon Zillow.
Ces tendances s'expliquent en partie par le contexte de la pandémie de COVID-19. Les coûts de construction ont connu une augmentation notable, entraînant une inflation de plus de 40% dans le secteur immobilier. En conséquence, les valeurs des propriétés ont suivi cette tendance à la hausse. Pour que les investisseurs considèrent les propriétés comme rentables, une croissance significative des loyers était indispensable. Certains développeurs ont dû se concentrer sur des unités haut de gamme pour rendre leurs projets viables.
Ce modèle de concentration sur des unités de luxe dans de nombreux marchés a entraîné une livraison record d'inventaire en 2023 et 2024. L'abondance d'appartements haut de gamme se traduit inévitablement par une baisse des valeurs locatives. Cependant, certains segments plus sécurisés du marché immobilier, tels que le marché moyen ou les zones périurbaines, continuent d'offrir plus de visibilité et de sécurité aux investisseurs en 2023 et 2024.
Il est crucial pour les locataires de rester vigilants face aux évolutions du marché et de prendre des décisions éclairées lorsqu'il s'agit de choisir un logement. Pour les propriétaires, il est important de comprendre les tendances du marché et d'ajuster leurs stratégies en conséquence. La situation actuelle offre des opportunités uniques pour les locataires aisés tout en présentant des défis pour d'autres catégories de locataires. Une surveillance attentive du marché immobilier est essentielle pour naviguer dans ce paysage en constante évolution.
Sources : RealPage, Wall Street Journal, Yardi Matrix, Zillow