1. La transparence fiscale
Les SCPI sont des véhicules d'investissement transparents sur le plan fiscal. Cela signifie que les revenus générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leur nombre de parts. Ainsi, les investisseurs bénéficient du régime fiscal des revenus fonciers pour les loyers perçus, ce qui peut être avantageux en fonction de leur situation fiscale personnelle.
2. Le régime du démembrement de propriété
L'une des stratégies d'optimisation fiscale consiste à acquérir des parts de SCPI en démembrement temporaire de propriété. L'investisseur achète soit la nue-propriété, soit l'usufruit temporaire des parts. Si l'investisseur opte pour la nue-propriété, il ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement mais bénéficie d'un prix d'achat inférieur et n'a pas à déclarer de revenus fonciers pendant cette période. À l'issue du démembrement, il récupère la pleine propriété des parts sans avoir à payer de droits supplémentaires.
3. La réduction d'impôt "Pinel" via SCPI
Certaines SCPI permettent de bénéficier du dispositif Pinel, à condition qu'elles investissent dans des logements neufs ou en état futur d'achèvement situés dans des zones éligibles au dispositif. Les investisseurs peuvent alors profiter d'une réduction d'impôt calculée sur le montant de leur souscription et répartie sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, pouvant aller jusqu'à 21% du montant investi.
4. Les avantages liés à l'amortissement
Certaines SCPI dites "fiscales" permettent également d'amortir le prix d'acquisition des immeubles, ce qui a pour effet de diminuer le montant imposable des revenus perçus. Cet amortissement n'est pas possible pour un particulier qui investit directement dans l'immobilier mais est un avantage propre aux SCPI.
5. L'intégration dans l'assurance-vie
Investir dans une SCPI au travers d'un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie en termes de succession et d'imposition sur les revenus et plus-values. Les revenus générés par les parts de SCPI sont alors soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement en cas de rachat après huit ans.
6. La possibilité de déficit foncier
Pour les contribuables qui sont fortement imposés, investir dans une SCPI peut permettre de créer un déficit foncier si les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux...) sont supérieures aux revenus fonciers perçus. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global dans certaines limites et conditions, ce qui permet une économie d’impôt intéressante.
7. L’exonération partielle ou totale d’IFI
Les parts de SCPI peuvent aussi offrir des solutions pour alléger voire échapper à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, sous certaines conditions, notamment si les parts sont détenues via un contrat d’assurance-vie ou si la gestion est considérée comme professionnelle, elles peuvent être exclues partiellement ou totalement du calcul de cet impôt.
Conclusion
Les avantages fiscaux liés à l’investissement en SCPI sont multiples et peuvent répondre aux objectifs patrimoniaux variés des épargnants. Cependant, il est essentiel que chaque investisseur prenne en compte sa situation personnelle et ses objectifs à long terme avant de s’engager. Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour une étude personnalisée et approfondie afin d’optimiser son investissement en SCPI tant sur le plan financier que fiscal.